这两年房企日子不好过，三四线城市的土地闲置问题更是一大痛点。2024年自然资源部放大招，出台新政策要回收开发商手中闲置的土地。这件事确实引发了热议。在目前三四线城市土地库存高企、需求低迷的背景下，收回土地似乎是把利剑，但实际效果如何还要打个问号。
近年来，房地产市场持续调整，许多房企陷入经营困境。大量土地被闲置，既浪费了土地资源，也影响了城市的整体发展。自然资源部在2024年推出这项政策，主要针对的是那些已经无力开发或者无意愿继续开发的土地。这些土地大多集中在三四线城市，有的甚至已经荒废多年。土地闲置不仅让房企背负沉重的资金压力，也让地方政府面临土地资源配置效率低下的困境。
近期房地产市场持续低迷，特别是三四线城市面临着人口外流、需求不足等问题。很多开发商手里握着土地，却没有资金或意愿继续开发。这些土地就像"睡着的资产"，既不产生价值，还要承担高额的持有成本。自然资源部看到这一问题的严重性，决定采取行动。他们的思路很清晰：通过专项债券筹集资金，由土地储备机构对这些闲置土地进行回收。重点是那些已供应但未动工的住宅用地和商服用地，以及已经进入司法程序或破产拍卖的土地。这样做既能帮助陷入困境的房企减轻负担，又能让土地资源重新活化。
政策执行过程中面临着几个关键问题。一个是土地价格如何确定。政策明确要求按照"就低原则"确定收地基础价格，只计算企业的土地成本，甚至连借贷成本都可能不计入。这对于一些房企来说，意味着可能要承受一定的损失。另一个问题是收回的土地当年不能再用于房地产开发，这就需要地方政府在土地用途规划上做出调整。还有就是专项债券的额度问题，目前政策文件并未明确具体金额，这给市场带来了一些不确定性。
政策实施的重点显然会落在三四线城市。这些城市的土地市场问题最为突出：一方面是大量的闲置土地，另一方面是持续的人口外流和需求不足。政策的出台可以说是一针见血，直指问题核心。对于地方城投公司来说，这无疑是个利好消息。很多城投公司手里都持有大量土地资产，而且近年来不少已经获得了开发资质。通过这个政策，他们可以利用专项债券资金，把手中的土地卖回给国土部门，快速回笼资金，改善资产负债状况。
对房地产市场的影响则需要辩证看待。从供给端来看，这些闲置土地本来就处于"沉睡"状态，收回后当年又不能用于房地产开发，所以短期内不会对市场供应造成实质性影响。从需求端来看，当前市场的核心问题在于收入预期和消费信心，这些都不是单纯的土地政策能够解决的。特别是在三四线城市，二手房挂牌量激增，新房库存高企，市场更需要的是需求端的真实改善。
这项政策的落地执行，实际上给市场带来了一个清晰的信号：政府正在通过多种方式为房地产市场"输氧供血"。一方面，通过专项债券提供资金支持，帮助房企缓解资金压力；另一方面，通过回收闲置土地，优化土地资源配置。虽然政策的具体实施细则和资金规模还未完全明朗，但从各地反馈来看，已经开始着手准备相关工作。土地储备机构正在对辖区内的闲置土地进行摸底调查，专业的土地评估机构也在为价格评估做准备。这些举措都显示出政策落地的决心。
